Товарищество собственников жилья или не просто ТСЖ

Идя на поводу у федеральных и региональных властей, городские чиновники сейчас пытаются внедрить этот способ управления жилищным фондом в Вятских Полянах.

О плюсах ТСЖ активно рассуждают чиновники, агитирующие за его создание, поэтому очень кратко остановимся только на очевидных минусах.

Принимая решение о создании ТСЖ необходимо в полной мере представлять себе, что принесет это вступление, не имея опыта управления хозяйствующим субъектом даже представить сложно то количество действий необходимых для - как минимум нормального функционирования товарищества.

Прежде чем создать ТСЖ требуется сперва сделать межевание земли (определение границ территории). Межевание может быть проведено как по "подошве" дома, так и с присоединением прилегающей к дому территории . Увеличение площади земельного участка повлечет издержки по его содержанию. После разрешения вопроса о принадлежности земли, как правило сразу создается парковка машин (или город сдает освободившуюся землю в аренду или председатель ТСЖ за мнимые деньги) и не всем это понравится.

Другая проблема - капитальный ремонт многоквартирного дома. Если в квитанциях учитывать суммы на сбор для проведения этого самого ремонта, то с учетом инфляции уйдет минимум лет 15-20, пока наберется минимальная сумма. Дом требующий ремонта быстрей развалится. Если же деньги на ремонт допустим собраны без участия бюджетных денег, то в конце года по существующему законодательству придется отдать в бюджет еще 24%, как налог на прибыль. Выгода у бюджета очевидная, а у жильцов опять издержки.

Как правило, в ТСЖ на начальном этапе всегда более высокие эксплуатационные платежи. Нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Дом будет самостоятельно нанимать сантехника, электрика, дворника, мусорную машину и т.п. или покупать эти же услуги у города. Только качество услуг жильцы уже не смогут требовать в частности с ЖКХ МБУ, так как появится прослойка в виде ТСЖ – отдельного юрлица.

Декларируемое преимущество ТСЖ - право вести коммерческую деятельность. Наивно верить, что при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация из нанимаемых специалистов, которая сможет предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ. Как правило, такая эксплуатирующая организация уже образована и ей необходимы клиенты, для этого и используется административный ресурс по созданию ТСЖ. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники.И если вникнуть в это поглубже, то получается, что цокольный этаж уже давно выкуплен, либо находятся в аварийном состоянии. Прибыли он не принесет, а головной боли и расходов добавиться, это абсолютно точно. Все ухоженные мансардные этажи и подвалы оформлены как собственность местных властей, и прибыли с них получают сами власти или эти помещения уже проданы в собственность другим людям.Разве только на глухом фасаде может быть размещен рекламный щит, но только где найти желающего его там разместить?

Немаловажной проблемой является отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов, сопротивление самих жильцов дома, собственников. Поэтому одним из важных направлений деятельности становится рутинная разъяснительная работа.

Иллюзорная возможность влиять на управление домом. Все важные вопросы в ТСЖ формально решает собрание. Обеспечить высокую явку очень сложно и под этим предлогом понижают порог, что в конечном счете выгодно не столько жильцам, а председателю, который протаскивает только выгодные ему решения. Часто и правление формируется председателем, члены которого фактически могут оказаться несменяемыми.

Также нужно учитывать, что человек, живущий в доме с ТСЖ, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться, то есть платить.При создании ТСЖ нередко подделывают подписи, чтоб набрать необходимый минимум.

Если кто-то из жильцов в ТСЖ не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги ТСЖ сможет только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется ежемесячно покрывать за счет исправно платящих жильцов. Иначе поставщики услуг расторгнут договор с ТСЖ и все жильцы пострадают.

Другая проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого не происходит. Что опять приводит к прямой выгоде только бюджета.

Возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы управляющих, больше является байками, так как грамотного и честного управляющего ТСЖ днем с огнем не найти, но и ему придется платить зарплату. Плюс расходы на юриста по разборкам со злостными неплательщиками и недобросовестными поставщиками услуг; госпошлины; расходы на бухгалтера, так как ТСЖ является юридическим лицом и обязано сдавать отчетность и платить налоги.

Призрачная возможность выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Но контролировать будет председатель, а если он нацелен на откаты, то результаты в лучшем случае будут опять же иллюзорны.

Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор. Домофон в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе - все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме. Также деятельность ТСЖ способна увеличить рыночную цену жилья. Именно эти ценности должны стать результатом работы ТСЖ, но большинство из указанных благ уже оплачены, но не обеспечены, так какие гарантии, что это при дополнительном сборе денег это будет все же обеспечено.

Резюмируя изложенное хочется остановиться на нескольких важных деталях:

1. ТСЖ создаются в большинстве своем для:

- получения прибыли аффилированными с чиновниками структурами, чьи интересы они лоббируют и на должность председателей ТСЖ протаскивают своих людей;

- пополнения бюджета за счет налоговых отчислений с ТСЖ и снижения бюджетных дотаций на содержание жилья и придомовых территорий;

2. Создание ТСЖ экономически целесообразно исключительно в НОВОМ доме (домах) с общей численностью не менее 200 квартир.

3. Безусловное назначение председателя и членов правления только из порядочных людей, а не из барыг и родственников чиновников, якобы готовых поделиться связями и ресурсами.

4. В уставе должна быть предусмотрена реальная возможность переизбрания председателя и каждого члена правления на любом общем собрании ТСЖ.

5. Должно обеспечиваться получение доступа члену ТСЖ для ознакомления со всеми финансовыми документами, в том числе со списком участников, вступивших в ТСЖ и присутствующих на каждом собрании. В уставе это только декларируется, но ответственности за не предоставление не предусматривается, должно быть однозначное переизбрание председателя.

6. Четкого ограниченного перечня вопросов, связанных с полномочиями председателя и правления, за превышение которых должна быть предусмотрена персональная имущественная ответственность.