В начале следует отметить, что постановка на учет любого вновь созданного объекта недвижимости (в том числе и индивидуального жилого дома) осуществляется филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кировской области на основании заявления любого лица и приложенного к нему технического плана объекта недвижимости. Это означает, что бытующее у населения мнение об обязательности обращения в органы технической инвентаризации и подготовки технического паспорта для целей кадастрового учета и регистрации прав является ошибочным. То есть если такой документ не требуется для иных целей, то вы можете сохранить значительную часть своих сбережений.
В свою очередь, технический план жилого дома, который должен быть приложен к заявлению о постановке на государственный кадастровый учет, имеют право изготавливать только лица, именуемые кадастровыми инженерами, и получившие в установленном порядке квалификационный аттестат кадастрового инженера. С перечнем кадастровых инженеров можно ознакомиться на сайте филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кировской области в разделе «Рейтинг кадастровых инженеров».
Технический план представляет собой документ, содержащий сведения о возведенном доме в объеме, предусмотренном законодательством для внесения указанных сведений в государственный кадастр недвижимости. В соответствии с установленными требованиями технический план жилого дома представляет собой записанный на CD-диск электронный документ, прочтение которого требует специальных знаний. Поэтому мы рекомендуем при заключении договора с кадастровым инженером предусматривать представление Вам дополнительно и бумажного экземпляра технического плана для того, чтобы Вы сами, принимая и оплачивая работу, могли видеть и понимать результат этой работы.
Однако технический план не может быть подготовлен, если при заключении договора Вами в распоряжение кадастрового инженера не будут представлены документы, подтверждающие право на земельный участок, и документы, содержащие такие сведения о Вашем доме, как: общая площадь дома, количество этажей (в том числе подземных), материал стен, год завершения строительства.
Как правило, указанные сведения содержатся в проектной документации на дом. В случае, если проектная документация на дом не разрабатывалась, Вам будет предложено оформить и подписать специальный документ – Декларация об объекте недвижимости.
Следует отметить, что в отношении вновь построенного жилого дома указанная Декларация составляется собственником земельного участка, на котором такой дом расположен, либо лицом, обладающим земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет.
Обращаем внимание, что ответственность за достоверность внесенных в Декларацию сведений о доме лежит полностью на лице, подписавшем Декларацию, то есть на Вас. Поэтому рекомендуем внимательно прочитать наши советы по отражению в ней основных сведений о доме, а если Декларация будет заполнена кадастровым инженером, рекомендуем перед ее подписанием убедиться, что указанные в ней сведения соответствуют действительности. Особенно рекомендуем проверить правильность указания площади дома и количества его этажей.
В соответствии с установленными требованиями общая площадь жилого дома складывается из суммы площадей всех жилых помещений дома, а также площадей помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий.
К помещениям вспомогательного использования относятся: кухни, коридоры, ванны, санузлы, кладовые, оранжереи, бассейны, расположенные на цокольном и подвальном этажах котельные, мастерские, а также площади, занятые внутридомовыми лестницами.
Многие дома имеют так называемые «пристройки», которые расположены вне контура его капитальных наружных стен, являются вспомогательными по отношению к зданию и имеют с ним одну (или более) общую капитальную стену. Пристройки в большинстве своем имеют внутреннее сообщение с основным зданием. К ним следует относить жилые пристройки, пристроенные кухни, сени, тамбуры, веранды и т.п. Все пристройки разделяются на отапливаемые и холодные. Общая площадь помещений в отапливаемых пристройках включается в общую площадь дома, а в холодных – не включается.
Следует особо сказать,что площадь гаража (как встроенного в дом, так и пристроенного к нему) вне зависимости от наличия в нем отопления в общую площадь дома не включается.
При проверке правильности указания в Декларации количества этажей дома следует понимать, что в Декларации должно быть указано общее количество всех имеющихся в доме этажей, в число которых, помимо надземных, должны также включаться мансардный, подвальный и цокольный этажи.
В кадастр должна быть внесена еще одна характеристика построенного Вами дома, в отражении которой в Декларации и техническом плане часто допускаются ошибки - это адрес. В соответствии с установленными правилами сведения об адресе дома должны быть внесены в технический план только на основании соответствующего акта местной администрации. Поэтому, если у Вас нет на руках такого документа, то Вам сначала необходимо обратиться в местную администрацию за присвоением адреса, а только затем вписать полученный адрес в Декларацию и передать документ о присвоении адреса кадастровому инженеру для включения его в состав технического плана.
И последнее: в соответствии с действующим законодательством возводить жилой дом можно только после получения в местной администрации особого документа - Разрешения на его строительство. Поэтому, если такой документ Вы не получили в местной администрации и не представили кадастровому инженеру для включения в состав технического плана, то в полученном Вами после кадастрового учета кадастровом паспорте на дом будет сделана запись «Разрешение на строительство не выдавалось».