Юристы компаний могут помочь своим руководителям снизить издержки бизнеса в этот сложный период, когда прибыль стремительно падает, а кто-то и вовсе потерял возможность работать. Например, в силах юриста попытаться изменить или расторгнуть договор аренды по форс-мажору из-за карантина. О том, как это сделать, рассказал кандидат юридических наук, директор института бизнес-права МГЮА, адвокат, управляющий партнёр «Гриц и партнёры» Дмитрий Гриц. Он выступил в рамках онлайн-конференции РБК «Как бизнесу пережить весну 2020».
- Цивилизованность отношений с сотрудниками, арендодателями, поставщиками сейчас будет определять развитие ситуации. Я призываю вас применять прежде всего человеческие, а потом уже юридические инструменты. Всем сейчас достаточно тяжело, и мы сможем выйти из кризиса только в том случае, если найдём решения, которые будут приемлемы. Они не будут выгодны, речь об этом уже не идёт. Но они должны быть приемлемы по убыткам для обеих сторон, - считает Гриц.
Что такое форс-мажор для договора аренды
Форс-мажор не позволяет изменять договор или расторгать его. Форс-мажор - это некоторые обстоятельства, при появлении которых сторона, чьё исполнение договора блокируется этим, освобождается за неисполнение ответственности по нему. В связи с этим никакие санкции и взыскания наложены быть не могут.
Наступил ли сейчас форс-мажор?
Ситуация признана форс-мажором более чем в 19 регионах России. Список этих регионов потихоньку пополняется. Но не сама пандемия признана форс-мажором, а лишь режим повышенной готовности. То есть именно введённая самоизоляция, которую можно назвать и карантином, является обстоятельством непредвиденной силы.
Правовую природу этих обстоятельств важно определять, чтобы понимать, когда они могут закончиться. Для бизнеса в юридическом плане от самой пандемии ничего не зависит, всё зависит от мер государства, с ней связанных. Поэтому если самоизоляция будет снята, это и станет моментом прекращения форс-мажорных обстоятельств.
При этом нужно быть внимательным к тому, действует ли форс-мажор в рамках вашей деятельности. Невозможность выполнения обязательств по договору должна быть напрямую связана с этим форс-мажором. Например, для аптек и продуктовых магазинов сейчас никакого форс-мажора, когда они не могут нести ответственности по своим обязательствам, нет.
Случился форс-мажор. Можно ли не платить арендную плату?
Нет, нельзя. Потому что меры общественного характера не меняют ваш договор аренды. В основах безопасности жизнедеятельности есть коллективные средства защиты, а есть индивидуальные. И в юридическом смысле они делятся также. Когда кто-то в конкретном регионе назвал происходящее форс-мажором - это коллективное средство защиты. А индивидуальное - это ваш конкретный договор, его проработка, подтверждение убытков и так далее. Использовать надо, прежде всего, индивидуальные средства.
Последовательность действий юриста
1. Посмотрите формулировку статьи о форс-мажоре в вашем договоре аренды. И порядок уведомления о нём.
Возможно, в вашем договоре предусмотрены конкретные обстоятельства, которые считаются форс-мажором. Ещё хуже, если вы предусмотрели, что какие-то обстоятельства форс-мажором не являются. Есть договоры, где прописано, что меры государства и законодательные изменения не являются обстоятельствами непреодолимой силы. Такие формулировки ухудшают положение арендатора. Но в любом случае в договоре аренды должен быть прописан порядок того, как вы сообщаете об обстоятельствах непреодолимой силы. Чаще всего это определённый коридор по времени. И вы должны уложиться в этот срок.
2. По общему правилу арендатор обязан платить. Иначе с него можно взыскать разные неустойки или убытки.
Если вы сможете доказать причинно-следственную связь между форс-мажором и карантином, это позволит вам избежать уплаты неустоек. Но ссылаясь на форс-мажор, вы всё равно не можете расторгнуть или изменить договор. Вы лишь можете приостановить своё исполнение по этому договору на период действия обстоятельств непреодолимой силы.
3. Напишите письмо арендодателю с призывом вступить в переговоры. Цель письма - именно сесть за стол переговоров.
Нужно ли идти в Торгово-промышленную палату, чтобы получить заключение по внутренней сделке о наступлении форс-мажора?
Раньше такие заключения выдавались платно. Теперь ТПП заявила, что будет выдавать их на безвозмездной основе, что сразу породило очереди. В очередь можно встать. Но для конкретного судебного спора, если до него дойдёт, это заключение не будет предопределяющим. Как и его отсутствие. Поэтому соизмеряйте средства.
Как влияет запрет на осуществление деятельности (ст.417 ГК РФ)?
Сейчас запрещена деятельность кинотеатров, ресторанов, спортзалов и подобных заведений. Но (внимание!) это лишь невозможность оказывать эти услуги очно, а не запрет на них. Это больше является существенным изменением обстоятельств, чем применением ст. 417. Многие арендодатели эту позицию отстаивают, нужно быть готовым к ней.
Интересная история с торговыми центрами.
Им запретили работать, они больше не могут оказывать услугу по предоставлению помещений своим арендаторам и сообщают им об этом. И тогда у арендатора возникает право на односторонний отказ от исполнения по ст. 328 ГК и требование возмещения убытков. То есть если ТЦ закрылся, напрямую арендатор не может применять ст.417, она возникнет у арендодателя. А у арендатора возникает другое право - ст. 328.
Если возникает запрет на осуществление деятельности арендатора (салоны красоты, рестораны и прочие), запрет применим к тем обязательствам, исполнение которых напрямую запрещено или существенно ограничено органом госвласти.
То есть деятельность фитнес-клубов запретили. И по ст.417 фитнес-клубы отказывают клиентам в посещении фитнес-зала. Но между отношениями фитнес-клуба и арендодателя нет прямого запрета. Потому что занятия проводить запрещено, но арендовать помещение для проведение спортивных занятий не запрещено. Значит, арендатор обязан платить. Здесь лучше ссылаться на ст. 451 - существенное изменение обстоятельств.
Как работает эта статья 451 ГК РФ и влияет ли «существенное изменение обстоятельств»?
Ещё раз. Есть три статьи, на которых мы базируемся:
ст.401 - форс-мажор;
ст.417 - невозможность исполнения обязательств;
ст.451 - существенное изменение обстоятельств.
У большинства арендаторов сейчас есть право именно на ст.451. Судебная практика по применению этой статьи небольшая и, вероятно, сейчас начнётся серьёзное создание такой практики.
Если возникло существенное изменение обстоятельств, это позволяет арендатору требовать:
изменения условий договора;
расторжения договора;
перераспределения расходов.
То есть те самые арендные каникулы, которые бизнес сегодня просит. Приостановка договора аренды - это изменение условий договора. Поэтому в письме работодателю нужно ссылаться больше на ст.451.
Право изменить или расторгнуть договор аренды можно применить, если выполняться одновременно четыре правила:
непредвиденность (стороны, заключая договор, исходили из того, что такого не произойдёт);
непреодолимость (причины нельзя было преодолеть разумной заботливостью и осмотрительностью арендатора);
неадекватная убыточность (из-за сложившейся ситуации происходит значительное нарушение соотношения имущественных интересов сторон и ущерб, лишающий в значительной степени того, на что вправе был рассчитывать);
отсутствие односторонней ответственности арендатора за риск.
А если арендодатель скажет, что всё это - предпринимательские риски?
Да, вам могут так ответить. Вы, в свою очередь, должны говорить о том, что у предпринимательского риска есть границы и столь значительное изменение конъюнктуры рынка предприниматель предвидеть не может. Здесь вам в помощь ваши финансовые документы.
Если переговоры не состоятся, нужно подавать иск в суд на расторжение или изменение договора аренды с перераспределением расходов. Тянуть с этим не стоит, если поговорить всё-таки не удалось.
Когда можно изменить по ст.451 п.4?
«В исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам, либо повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях».
А если я просто выеду из помещения и не буду им пользоваться?
Если вы выедете из помещения, при этом не подпишите документы и не расторгнете договор официально, ваши обязательства по оплате аренды будут продолжаться.
Как будут вести себя суды?
Судебная практика по таким спорам незначительна. Прогноз Дмитрия Грица таков, что, скорее всего, суды будут более охотно расторгать договор, чем изменять его. Просто потому, что это проще. Но исключения всё равно будут. Например, у тех, кто недавно сделал ремонт, может быть больше шансов на изменение договора. Но в случае, если ремонт сделан официально и оформлен должным образом.
